27. Januar 2020 - Für Eigentümer – Neuer Gesetzentwurf zur WEG-Reform
Gesetzentwurf zur WEG-Reform
Zu folgenden Themen sieht der Gesetzentwurf Änderungen vor:
• Sanierung und Modernisierung vereinfachen
Künftig soll jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf haben, dass ihm der Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug, ein barrierefreier Aus- und Umbau sowie Maßnahmen zum Einbruchsschutz auf eigene Kosten gestattet werden.
Zudem sollen Beschlussfassungen über bauliche Veränderungen mit einfacher Mehrheit möglich sein, ohne dass es auf die Zustimmung aller von einer Maßnahme beeinträchtigten Eigentümer ankommt.
• Eigentümerversammlungen einfacher gestalten
Es ist eine Beschlusskompetenz vorgesehen, die einzelnen Eigentümern eine Online-Teilnahme gestattet. Reine Online-Versammlungen abzuhalten, werden ausgeschlossen. Eine Eigentümerversammlung soll künftig unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer beziehungsweise Miteigentumsanteile beschlussfähig sein.
Die Einberufungsfrist für Eigentümerversammlungen soll von zwei auf vier Wochen verlängert werden. Wohnungseigentümer sollen ein Einberufungsverlangen auch in Textform, z. B. per E-Mail, stellen können. Ebenso sollen Umlaufbeschlüsse nur noch der Textform anstatt der Schriftform bedürfen. Die gesetzliche Pflicht, über die Beschlüsse der Wohnungseigentümer eine Beschluss-Sammlung zu führen, soll entfallen.
• Befugnisse für Verwalter erweitern
Verwalter sollen eigenverantwortlich über Maßnahmen entscheiden können, bei denen eine vorhergehende Eigentümerversammlung aus objektiver Sicht nicht erforderlich ist. Je nach Einzelfall sollen auch der Abschluss von Versorgungs- und Dienstleistungsverträgen oder die gerichtliche Durchsetzung von Hausgeldforderungen zu den Befugnissen gehören.
Aus Gründen der Rechtssicherheit soll der Verwalter im Außenverhältnis eine unbeschränkte und unbeschränkbare Vertretungsmacht für die Gemeinschaft erhalten. Im Innenverhältnis sollen die Eigentümer aber die Möglichkeit haben, Aufgaben und Befugnisse des Verwalters zu beschränken.
• Verwaltungsbeirat flexibler gestalten
Wie viele Mitglieder der Verwaltungsbeirat hat, soll künftig flexibel durch Beschluss festgelegt werden können. Die Haftung ehrenamtlicher Beiräte soll auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt werden.
• Gemeinschaft als Träger der Verwaltung
Die Gemeinschaft soll als Träger der gesamten Verwaltung ausgestaltet werden und durch ihre Organe handeln – Eigentümerversammlung als Willensbildungsorgan und Verwalter als Vertretungsorgan.
• Anfechtungsklagen neu regeln
Anfechtungs- und Nichtigkeitsklagen sollen sich künftig gegen die Gemeinschaft als Träger der Verwaltung richten und nicht gegen die einzelnen Wohnungseigentümer.
• Verwalter ablösen
Wohnungseigentümergemeinschaften sollen sich einfacher von einem Verwalter trennen können. Für die Vergütung im Falle einer Abberufung sind die Vereinbarungen im Verwaltervertrag maßgeblich.
• Verwalter von Prozesskosten befreit
§ 49 Abs. 2 WEG, wonach das Gericht dem Verwalter im Falle groben Verschuldens Prozesskosten auferlegen kann, soll gestrichen werden. Die Wohnungseigentümer seien hinreichend durch materiell-rechtliche Schadensersatzansprüche geschützt.
• Sondereigentumsfähigkeit erweitern
Die Sondereigentumsfähigkeit soll auf Freiflächen wie Stellplätze und Terrassen erweitert werden.
• Regelungen zur Jahresabrechnung überarbeitet
Die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung soll auf die Abrechnungsspitze beschränkt werden. Zudem sollen Verwalter verpflichtet sein, nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht aufzustellen. Die Instandhaltungsrücklage soll den Namen „Erhaltungsrücklage“ erhalten, um zu verdeutlichen, dass es sich nicht lediglich um einen bilanziellen Posten, sondern um verfügbares Vermögen handelt.
• Entziehung des Wohneigentums
Eine Verletzung der Pflichten, die gegenüber der Gemeinschaft bestehen, kann eine Entziehung des Wohnungseigentums rechtfertigen. Das kann beispielsweise eine Verletzung der Pflicht zur Kostentragung sein.
• Vertragsstrafen bei Pflichtverletzungen
Die Wohnungseigentümer sollen die Kompetenz erhalten, Vertragsstrafen zu beschließen, wenn ein Eigentümer seine Pflichten verletzt. Das soll sowohl den Verzug mit Geldforderungen als auch sonstige Pflichtverletzungen umfassen.
• Miet- und Wohnungseigentumsrecht harmonisieren
Mieter von Sondereigentumseinheiten sollen verpflichtet werden, Baumaßnahmen in der Wohnungseigentumsanlage zu dulden. Auch hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung ist eine Harmonisierung vorgesehen. So soll künftig auch bei vermieteten Eigentumswohnungen im Verhältnis zwischen dem vermietenden Eigentümer und dem Mieter die in der WEG geltende Kostenverteilung maßgeblich sein.
Wer sich tiefergehend informieren möchte, findet den Referentenentwurf zur WEG-Reform hier.
Wie geht es weiter?
Die Verbände haben bis zum 14.2.2020 Gelegenheit, zu dem Gesetzentwurf zur WEG-Reform Stellung zu nehmen.
Irrtum vorbehalten, aktualisiert am 22. Januar 2020
Quelle: Immobilienscout 24
