4. Oktober 2021 - Wenig zahlen kostet mehr!
Die richtige Anfangstilgung für die Baufinanzierung
Deine Bank ist sicherlich sehr kulant: Häufig kannst du deine Baufinanzierung auch mit einer Anfangstilgung von nur 1,0 Prozent starten. Aber solltest du das auch? In den meisten Fällen lieber nicht. Derzeit sind die Zinsen sehr niedrig: Das verführt dazu, auch eine geringe monatliche Rate zu wählen, damit man das gute Gefühl hat, die monatliche Zahlung auf die Bank auch lange durchhalten zu können. Außerdem bleibt dann jeden Monat mehr übrig, um was zur Seite zu legen oder sich nebenbei noch was zu gönnen. Das Problem daebei: Die Rate bleibt zweifellos niedrig, aber die Rückzahlungszeit verlängert sich extrem.
Stell dir einen niedrigen Zinssatz und einen hohen Zinssatz vor und wähle für beide Baudarlehen die gleiche anfängliche Tilgung. Welcher Vertrag wird schneller abgezahlt sein? Überraschenderweise derjenige mit dem höheren Zins.
Das liegt daran, dass sich die monatliche Rate bei einem Annuitätendarlehen immer aus zwei Komponenten zusammensetzt: der Tilgung und den Zinsen. Je mehr du vom Kredit bereits zurückgezahlt hast, desto geringer wird bei identischem Zinssatz der Zinsanteil an der Rate. Das ist einleuchtend, weil sich ja die Restschuld mit jeder Rückzahlung verringert – und dann nur noch auf diese geringere Restschuld Zinsen anfallen. Dennoch bleibt die monatliche Rate gleich. Da der Zinsanteil an dieser Rate also geringer wird, steigt der Tilgungsteil langsam an. Das ist auch der Grund, warum man von der „anfänglichen Tilgung“ spricht – denn die tatsächliche Tilgung verändert sich im Zeitablauf.
Anfängliche Tilgung berechnen – Formel
| Darlehensbetrag | Anfänglicher
Tilgungssatz |
Tilgung
pro Jahr |
Anzahl
Monate |
Monatlicher
Tilgungsbetrag |
||||
| 300.000,00 € | x | 2,50 % | = | 7.500,00 € | / | 12 | = | 625 € |
Beispielrechnung – Vergleich
In unserer Beispielrechnung nehmen wir eine Kreditsumme von 500.000 Euro an. Der Sollzinssatz liegt bei einem Prozent, Zinsveränderungen klammern wir der Einfachheit halber aus. Wenn wir jetzt eine anfängliche Tilgung von nur einem Prozent wählen, liegt die monatliche Rate mit knapp 833 Euro angenehm gering. Aber: Die Rückzahlungsdauer ist mit über 69 Jahren extrem lang. Vor der Rente schuldenfrei zu sein, wäre mit diesem Modell eine Illusion. Und auch die Zinskosten sind mit mehr als 193.000 Euro nicht gerade niedrig.
| Kreditsumme | Anfängliche Tilgung | Sollzinssatz | Monatliche
Rate |
Rückzahlungsdauer | Gesamtkosten (Zinsen) |
| 500.000 € | 1,0 % | 1,0 % | 833,33 € | 69 Jahre, 5 Monate | 193.436,97 € |
Ganz anders sieht das aus bei einer höheren anfänglichen Tilgung: Wenn wir die auf 3 Prozent hochschrauben, wächst die monatliche Rate zwar auf etwas über 1.600 Euro an, aber die Finanzierungszeit fällt um mehr als die Hälfte auf knapp 29 Jahre. Und auch die Zinskosten sind stark gesunken: Sie betragen jetzt nur noch knapp 75.600 Euro. Insgesamt sparst du in diesem Fall also über 117.000 Euro und fast 40 Jahre Kreditabzahlung.
| Kreditsumme | Anfängliche Tilgung | Sollzinssatz | Monatliche
Rate |
Rückzahlungsdauer | Gesamtkosten (Zinsen) |
| 500.000 € | 3,0 % | 1,0 % | 1.666,67 € | 28 Jahre, 10 Monate | 75.603,86 € |
Wenn du es finanziell bei dir drin ist, solltest du also auf jeden Fall eine hohe anfängliche Tilgung wählen.
